汽车家电、工业设备“以旧换新”，成为了2024年的社会热词，给老百姓和企业带来了实实在在的好处。
楼市政策暖风劲吹，“以旧换新”自然不会缺席。
住房“以旧换新”，是指由政府指定的机构或房地产企业，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。
统计显示，目前全国已有逾150个城市开展住房“以旧换新”工作，以满足居民改善性住房需求。
锁定新房
郑州的曾女士通过小程序报名了当地住房“以旧换新”。她对三里河表示，根据流程，先进行资质审批，后进行旧房估价，消费者可以先看看报价能不能接受，再考虑是否选购新房。
资质审核时，让曾女士印象很深的是需要填写房屋竣工时间，即要求房龄不超过20年。“主要收的是120㎡以下的户型，旧房贷款必须结清，不考虑装修情况。”
北京的张先生也报名参加了商品住房“以旧换新”。他心仪的新房项目参与了活动，可以在还未卖出旧房的情况下，先锁定新房房源，从而免除了后顾之忧。这就是住房 “以旧换新”和普通置换的最大区别。
具体而言，流行模式是购房者签订协议并缴纳订金后，中介机构将同步挂牌旧房并推广出售。例如，在北京，如果购房居民90天内旧房未成功出售，可无条件申请退还订金，退款时间不超过15天。
三种模式
住房“以旧换新”的实质，是为活跃二手房市场，带动新房市场销售，实现存量房和增量房的双向流动。
三里河梳理发现，当前住房“以旧换新”主要有三种模式，即帮卖、收旧和补贴，旨在通过缩短置换周期、降低置换成本、简化出售流程，提升市场交易热度。
其中，“帮卖”模式最为普遍，即房地产经纪机构与当地房地产开发企业合作，优先推广销售旧房。如旧房顺利售出，则可购买新房。
“帮卖”模式的最大变数在于能否在约定期限内“卖旧”，“收旧”模式则无需经过置换流程。
“收旧”模式主要由政府牵头，通过国资平台等直接收购现有存量住房，用于保障性住房等。有些地方还将该模式与城中村改造、房票等政策结合。
此外，不少城市出台了“以旧换新”补贴政策，对出售自有住房并购买新房的居民，给予一定的购房补贴或者税费减免。
如何扩围
过去一年来，各地在推动住房“以旧换新”过程中，持续优化丰富政策，不同模式日渐融合，发挥出稳楼市增活力的积极作用。但在执行层面，三里河关注到一些有待研究解决的问题。
例如，各地“帮卖”优化交易类政策频次最高，但实际效果在很大程度上取决于市场情况。又如，目前地方国企“收旧”模式整体规模尚小。
一位房产经纪人对三里河表示，执行政策时的最大问题是动力不足。“住房‘以旧换新’现在还处于提倡鼓励的阶段，缺少特别的政策支持。”
中指研究院政策研究总监陈文静认为，住房“以旧换新”规则扩围或将是各地政策优化的重要方向之一。如扩大收购旧房的物业类型、扩大可置换新房的范围、扩大收购旧房的区域等，甚至跨城收购旧房，强化大城市的集聚效应，为推动房地产市场止跌回稳持续注入新动能。
(“三里河”工作室)
